成都人注意了!今年国庆后贷款买房政策有变化

时间:2019-08-31 10:14       来源: 未知

  25日,央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率,10月8日起施行。“专业术语太强,看不懂!”很多网友看完公告后纷纷表示,“有课代表出来解释一下啥意思吗?”

  为此记者咨询并梳理了数位专家学者以及行业研究人士观点,对网友关注度较高的系列问题进行了解答。

  央行为了解决“融资贵”难题,最近搞了新的贷款市场报价利率(LPR),推动降低贷款实际利率。

  新LPR的报价方式改为按照公开市场操作利率(主要是1年期中期借贷便利利率)加点形成;报价频率改为每月报价一次,每月20日公布。并且,在原有的1年期一个期限品种基础上,增加5年期以上的期限品种,为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。

  即,央行改革完善LPR形成机制后,个人住房贷款定价基准也需从以前采用贷款基准利率的方式转换为LPR。

  2015年10月24日至今,房贷的贷款基准利率是:一至五年(含五年)期限的为4.75%,五年以上期限的为4.90%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上,4.90%成为民众所熟悉的买房贷款基准利率。

  未来,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

  其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。

  如,最近一个月(8月20日)的5年期以上LPR为4.85%,如果银行给你的房贷利率是5.44%,那就是加了59基点,在LPR的基准上浮12%。

  2013年7月20日起,央行取消了金融机构贷款利率0.7倍的下限,但个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。

  即,为何以前我们会听到“房贷利率可打7折”,只不过随着楼市调控政策和信贷政策的变化,近年一般首套房贷利率不低于基准利率的9折。

  根据新政,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

  根据上述规则,按最近一个月(8月20日)LPR计算,10月8日后新发放的住房个贷,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。

  融360大数据研究院分析师李万赋表示,此前按照显性或者隐形规定,一般首套房贷利率不低于基准利率的9折,二套房一般不低于基准利率的1.1倍,由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。

  “简单对比这两组数值,可发现首套房贷最低利率将由4.41%上升到4.85%,二套房贷最低利率贷将由5.39%上升为5.45%。”

  这个问题上,央行明确定调,“新发放个人住房贷款利率与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。”“与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。”

  目前大部分银行执行的实际利率是首套房贷基准上浮10%-20%,二套房贷上浮20%-30%。

  融360大数据研究院统计并监测的35个城市房贷市场数据显示,2019年7月,全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%。高于现行房贷基准利率4.9%,也高于即将实施的利率下限。

  中原地产首席分析师张大伟也表示,新机制下,存量和增加房贷利率都基本没有变化。目前看大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳,有轻微波动,但主流是平稳。

  “新的个人住房贷款利率得以保持稳定,既不下降,也不会明显增加利息负担。”交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示,因为新机制下新发放个人住房贷款利率基本不变;央行各地分支行会结合各地情况,规定加点下限。

  从房贷利率市场未来走势看,李万赋表示,“预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,从下半年的情况看,考虑到楼市政策依然从紧,实际上具体的房贷利率只会上调,而不会下调。融360大数据研究院监测数据显示,从数据上看,全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。

  据融360大数据研究院数据,在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少,7月份只有上海的首套利率为4.84%,低于4.85%。35城的平均首套利率为5.44%,显著高于4.85%。

  即,首套房贷利率有折扣地区的一些潜在购房人的利率将上升,如上海;而利率原有上浮较大的地区,利率很有可能不变,如苏州。7月份苏州首套房贷利率为6.03%,为全国房贷利率水平最高的城市。

  “从短期的实际利率水平来看,新政仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响,对绝大部分购房人来说,影响不大。”李万赋说,如果10月8日之后的LPR大致维持目前的水准,那么理论上来讲,最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。

  根据央行公告,商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

  在分析人士看来,这保障了首套房的刚需置业需求,体现落实“房住不炒”定位和房地产市场长效管理机制的政策导向。

  目前的公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的,五年以上公积金贷款利率3.25%,五年及以下公积金贷款利率为2.75%,全国都一样。

  央行明确,个人住房贷款利率调整主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

  即,早就贷款买房的人,每个月还贷的金额还是按以前确定的方式去还,无需更改。

  2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

  也就是说,2019年10月8日前,签了房贷合同,虽然10月8日以后才放款,也以改革前的基准利率定价方式确定的利率来还房贷。

  央行表示,2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。

  目前房贷法定期限最长是30年,有一些地方特殊,例如北京目前规定最长期限是25年。购房者签署的贷款合同,多是浮动利率,如果央行基准利率不变,房贷利率就不会变化,每月还款金额就不会发生变化。

  不过,2015年10月24日至今,贷款基准利率均没有变化过,很多人每年房贷利率和还款金额都没有变化。

  根据新政,未来借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期,重定价周期最短为1年,最长为合同期限。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

  也就是说,因为LPR是每个月更新一次,如果一年后LPR比上一年的低,只要你之前有约定,就可按更低利率去还贷;反之如果利率上升,你也得承担利息增加的压力。

  “其含义是未来房贷的利率计算,可基于购房者的需要进行微调”,严跃进认为,但需要提前约定定价周期,同时也需要明确定价的基准利率。这一规定将有助于形成更多样的贷款利率计算方式,后续将成为银行房贷工作人员需要积极和购房者协调的地方。

  按照“因城施策”原则,在国家统一的信贷政策基础上(首套房利率不得低于相应期限LPR;二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点),以后各省份可根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

  同时,根据各省级的加点下限,银行可结合经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

  也就是说,如果客户的资质,包括个人信用、经济收入、负债率、抵押物资质等不是那么好,贷款利率就会比一般人的高。要想获得较低的贷款利率,借款人在平时就得注意个人信用的积累。

  在严跃进看来,未来房贷的计算或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。

  中国银行主管研究员周景彤也认为,未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略,不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。

  兴业研究宏观分析师郭于玮表示,央行将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限,这说明LPR下限将因城而异,房价上涨较快的地区LPR加点可能更高,一城一策、房住不炒的政策导向没有改变。

  “在实际操作过程中,一些房价上涨过快的城市,未来将可以适当在央行标准下,进行基点的上调。”严跃进也表示,此类上调最后也会影响到具体商业银行房贷部门的贷款利率。

  根据李万赋的计算,执行新政后,二套房贷最低利率将由5.39%上升为5.45%,相比LPR加点60个基点。

  “二套房60个基点的增加貌似不大,但结合因城施策的原则,预计执行起来可能上浮水平会远大于60个基点。”东北证券研究总监付立春表示,基于部分城市二手房贷款暂停的背景,未来房贷的成本及可得性都会面临一些挑战。

  58安居客房产研究院首席分析师张波称,“对于二套房商贷的明确要求,体现出保障首套刚需的置业需求,以及保持现有调控力度不放松的明确态度。”

  “未来一段时间二套房房贷利率可能会呈现上升趋势”,诸葛找房副总裁苑承建称,对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。

  交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示,央行的改革有利于在推动企业贷款利率下降,同时避免房地产市场过热,充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。

  “政策是避免房贷过量,引导资金进入实体经济,对楼市属于中性政策。”在张大伟看来,政策的出台是为了平稳房地产预期,避免在LPR下调背景下,对房地产产生刺激作用,避免资金绕道进入房地产。

  张波认为,央行再次提出严禁提供个人住房贷款“转按揭”、“加按揭”服务,也是落实“房住不炒”的重要体现,不但可以有效预防调控实际执行中被钻空子,更是有效打击炒房需求,对于降低市场风险性也有着直接现实意义。

  7月份,楼市延续“退烧”状态。国家统计局房价数据显示,7月新房上涨城市数量进一步减少,二手房连续2个月多达20城下跌。

  张大伟称,叠加8月是市场的惯例淡季,预计房价下调城市将继续明显增加。张波认为,预计三季度成交量集中化趋势更为明显,但部分城市的热销并不能带动整体销量的下滑,在以三四线为主的降温带动下,整体成交量呈现减少态势。