均价比周边低4000元㎡城南这座“当年豪宅”错在

时间:2019-10-01 05:27       来源: 未知

  8月28日,成都市中级人民法院在阿里拍卖发出一则公告,将于10月8日10时,对天府新区南湖国际社区40栋一处建筑面积442.82㎡的房产进行拍卖,评估价489.8万元,起拍价392万元。

  该处房产位于南湖国际社区七期珍湖组团。在阿里拍卖上,珍湖组团中已有107套同等面积房产被拍出,平均成交价450万元左右,单价仅1万元左右。而在二手房网站上,珍湖的单价同样比周边便宜约4000元/㎡,但成交周期依然长达一年。

  珍湖组团是南湖国际社区最后一期产品。当时的开发商森宇集团将整个南湖国际社区6000亩土地中景观资源最好的一块留给了珍湖,建设了4栋高层住宅,每栋30层,除一层为社区空间外所有楼层均为3梯2户,总房源套数232套,其中8套顶楼户型为457㎡,楼顶带私家游泳池,其余户型均为442㎡户型。

  南湖国际社区于2008年开始开发,在此之前,森宇集团已斥资数亿元打造南湖旅游度假区,示范区开放当日就接待游客2万余人次,一年就接待访客超100万人次。2009年7月,南湖梦幻岛对外开放,引入了多种全球顶级设备,其“高大上”的定位几乎可与华侨城欢乐谷媲美。当年南湖国际社区销售金额破25亿,销售面积超过40万㎡,位列成都第一。

  此后至2011年,南湖国际社区连续三年销售面积达40万㎡以上,蝉联成都“销冠”。这一年10月19日,南湖国际社区“趁热”推出了最后的“楼王”珍湖组团116套房源,此后又在2012年7月推出剩余116套房源。据透明房产网查询,珍湖442㎡户型预售备案价600万一套,457㎡户型甚至达到1000万一套。

  也就是在2012年,成都豪宅“销冠”易主。据了解,珍湖在当年的实际销售单价约8000-9000元,这仍比南湖国际社区前期组团及当时周边均价贵一倍左右。2014-2015年时,珍湖组团的房源单价已达到万元左右。

  “当时森宇董事长对这个项目非常重视,亲自参与产品的规划设计。”一位当年的项目销售人员向房头条表示,“但我们内部对项目的销售缺乏信心。”据他透露,项目一批次116套房源推出后,两年内去化约50%。“这个去化率实际上已超出我们的预想。”

  而房头条从阿里拍卖上统计到的信息上看,整个珍湖组团有111套被拍卖房源原所有人为成都森宇实业集团有限公司,这意味着这些房源在被法院查封时还未被售出。而珍湖2016年时仍在对外销售,项目的销售时间至少有4年多。

  9月20日房头条在南湖国际社区附近一处房产中介工作人员的带领下进入珍湖组团。4栋板式高层建筑并排临南湖南路排列,最南端的42栋临近一栋荒废多年的商业建筑,据了解这里原是南湖国际社区规划的五星级酒店,现已由蓝润集团接手。

  珍湖入住率似乎并不高,从楼栋外部观察仅有约1/3房源有装修,在南湖国际社区内临近珍湖区域的行人也明显少于其二期至四期区域。进入房间内部,宽阔的空间确实足以令人震撼——客餐厅面积达109㎡,主卧套房面积最大可达140㎡,每个房间外均有阳台,最大的阳台面积有近50㎡。

  房头条在链家内部网络看到,目前珍湖组团仅有5套二手房源在售,除一套房源挂牌800多万被标注“不诚心出售”以外,其余四套总价都在500-520万,单价约1.1万元/㎡。而整个南湖国际社区的二手房源均价为15740元/㎡。

  据链家查询,珍湖组团中最近的一次成交在今年8月20日,442.3㎡房源成交价480万元,而其成交周期长达353天。“面积太大导致总价高,这种大户型很不好卖,一年能卖一两套就不错了。”链家一名工作人员告诉房头条,这并不是南湖国际社区中最大的房源,在小区五期有五套顶层房源,一套房中就有4层,总面积超过1300㎡。

  “如果不是户型面积太大,南湖国际社区的热销奇迹或许还能再持续一段时间。”多位了解情况的业内人士向房头条分析,“珍湖的户型面积比成都豪宅市场至少超前了10年。”

  在珍湖以前,成都市场上较有代表性的高层豪宅有紫檀、城南一号等。城南一号户型面积160-240㎡共2049套;紫檀户型面积278㎡-395㎡共104套,其中300㎡以上户型仅有4套。

  2012年-2013年与珍湖同期销售的大平层豪宅还有誉峰、金悦湾、西派国际、望今缘、茵特拉肯等,主力户型均在200-300㎡之间。其中最大面积户型为望今缘532㎡户型,但仅有4套。而珍湖全442㎡、457㎡户型,在当时各豪宅产品的主力户型中是面积最大的。

  据易居研究院数据,2012年珍湖销售金额仅0.8亿元,同期金悦湾1.2亿、西派国际2.2亿,誉峰更是达到7.8亿元。麓山茵特拉肯2010年5月开盘,至2013年初已售出700余套,望今缘也在2013年宣布售罄。

  而在珍湖之后,2012年底开盘的铂雅苑共598套,主力户型面积266-332㎡,占比80%,530-669㎡的“楼王”72套仅占比12%。2014年开盘的银泰中心华悦府,主力户型面积266-394㎡,总320户中312户面积在400㎡以下,仅有8户为580㎡的平层和680㎡的跃层。2016年开盘的伊泰天骄主力户型260-370㎡,390-800㎡跃层户型仅规划36套。

  时至今日,成都豪宅市场上也少见400㎡以上户型。如金茂府现已亮相的房源户型面积为163㎡-357㎡;绿城凤起朝鸣高层165㎡-195㎡、叠墅220㎡-260㎡,合院面积也才有300-400㎡;新希望D10户型面积165-511㎡,仅有2套户型面积在400㎡以上。

  时隔8年,成都豪宅市场上依然没有哪个开发商规划一整栋超400㎡户型,这也让珍湖到现在看来仍然是“非主流”一般的存在。尽管在市场表现上或许不能完全尽如人意,但其敢于突破传统尺度的创新,也为当时千篇一律的成都豪宅市场开拓了方向。